各省市地区传来调控定性松绑 感知未来房地产市场走向

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2018-10-15

过去的两年,对房地产市场来说是不平静的两年。 2016年,房价上涨迅猛;2017年,调控政策频发;来到2018年,部分省市地区又传来调控定性松绑的消息,这是否意味着调控有可能出现新的变化?现在,我们通过几张图和数据,来从中感知未来房地产市场走向。 1、2017年调控地区范围广从地图上可以看到,全国大部地区都出台了调控政策,除了新疆、西藏、云南等少数地区。

2、不同城市调控力度有区别一般规律是,城市等级越高,调控力度越强3、调控政策发布的频次也有波动上图是全国较大的地级以上城市调控频次的时间分布,可以说两年来有两个高峰,2016年的10月和次年的春季,这个时间也正是房价上涨较猛的时间。

4、2016年9月创月环比增长之最这是2010年以来全国50个最重要的城市住宅平均价格月环比走势图,其数值体现了这50个城市平均价格本月比上个月上涨了多少。

2016年9月这波上涨势头最猛,9月全国房价环比上涨居然达到%,创三个周期的最高点。

5、调控最大成果成交面积在减少这是2016年1月至今,50个代表城市成交走势,2017年1-10月月均成交:约2960万平方米,同比下降%,说明调控确实是起了作用。

然而一线、二线、三线城市却出现了严重分化。

6、三个市场、三种分化这是2016年以来一二三线城市新建住宅月度价格走势。

在2016年10月之前,三个市场都是处于较快上涨阶段,且一线城市高于二线、二线高于三线。 在调控初期,一线、二线城市房价呈现率先下跌格局。 7、三线城市其实挺愁人这是2017年一二三线城市每个城市的平均月度成交面积,一线城市下跌了近一半,二线城市下跌了近五分之一,但是三线城市虽然价格在较快增长,但是成交面积也在下跌。 相比较一线城市以外来人口去库存,二线城市以地王去库存,三线城市去库存的手段还是比较少,即使价格上涨,对当地购买了吸引也有限,并且公认的是这些城市的人口也在慢慢的流失。 所以去库存还是压力很大的。

===结论===我们反复强调过,一个地区的房价其实是由外来人口所决定,在中国城市化进程任重道远的背景下,一线和二线城市,依然具备很强的吸引力,只要城市化进程不减速,一线和二线城市的房价是不会有大跌的可能。

对调控影响最大的,其实是三线城市,三线城市房价的上涨是跟随性的,并不具备很牢靠的基础,一旦投机性因素减退,那么三线城市房价的回落空间会比较大。

另外,二线城市房价未来变数还是比较大,这是因为不同二线城市之间发展的速度和质量都不同,有潜质脱颖而出的二线城市,比如武汉、杭州等,都有可能成为最大的惊喜。